原状回復ガイドラインは、賃借人が負担する原状回復費用について、耐用年数の経過によって減価償却したを控除するとしています。つまり、古くなっていたクロスであれば賃借人の過失で汚してしまっても、賃借人の負担は１円であるということになります。
そうなると、新築からたった６年で、クロスは無価値となり、賃借人が落書きし放題で毀損した場合でも、賃貸人は、賃借人に原状回復費用の請求をすることができなくなってしまうのでしょうか。
この点について、ガイドラインは以下のような説明をしています。
経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得ることを賃借人は留意する必要がある。具体的には、経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となることがあるものである。
しかし、残存価格が1円となった設備について、賃借人の負担割合は、0％であるとするのがガイドラインの基本的な立場からすると、この説明は矛盾するようにも思えます。
経過年数に応じて賃借人の負担は減る
上記は、ガイドラインに掲載されている図です。赤字は、筆者の加筆部分です。このように、ガイドラインは、賃借人が原状回復義務を負う場合でも、年数を経過するにつれて、賃借人の負担割合は減っていき、耐用年数を経過すると、費用負担の割合はゼロとなるとしているのです。
「賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す義務がある 」とは？
ところが、前記のガイドライン引用部分は、 経過年数を超えた設備等であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す義務があるとしているのです。
そもそも、賃借人の故意過失がなければ、原状回復義務を負うことはありません。そして、原状回復義務を負う場合あっても、耐用年数が経過していれば、ゼロであると説明しています。ところが、上記の引用部分では、賃借人に故意過失がある場合は、「賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態まで戻す義務」があると説いています。では、賃借人に故意過失があり、原状回復義務があるのに、耐用年数の経過の結果、負担割合がゼロになる場合とならない場合とはどのように区別されるのでしょうか。
モラルハザードとは
このガイドラインの解説は、モラルハザードを考慮したものといわれています。
モラルハザードとは、耐用年数が経過した設備は、いくら毀損しても、賠償する必要が無いため、賃借人の善管注意義務違反を惹起してしまう恐れがあるという考え方です。
裁判例を見ても、使用方法が劣悪で汚損が著しい場合に、耐用年数を経過していても一定額の費用を賃借人に負担させている傾向があるといえます。
文献
このガイドラインの解説について否定的な見解を述べる文献としては、
賃貸住宅の大家と入居者のための「原状回復義務」東京図書出版 (2018/2/27)
があります。著者は、ガイドラインが税制上の耐用年数を採用したことで無理が生じていることの表れがここに出ているとしています。
著者は、自動車の物損においても、耐用年数から残存価格を認定する手法は最高裁判所で否定されていることを引き合いに、賃貸物件の原状回復の場面でも、同様の考え方ができるのではないかとされています。
この文献は、ガイドラインの内容をそのまま紹介するだけでなく、掘り下げた解説がなされていてとても参考になります。
裁判例の傾向
この問題の裁判例の傾向をまとめると、 個別具体的にケースバイケースの判断をしており、明確な裁判所の判断方法があるわけではないということがいえます。
裁判所の判断の分かれている原因は、
使用態様
賃借人の故意過失の程度
耐用年数の経過の程度
賃貸期間の長さ
もともとの物件の古さ
壊れるまで継続して使用するような設備か
など、様々な事情を考慮した結果であり、また、当事者の主張立証方法の影響もあると思います。
そして、ガイドラインと異なる判断をしている場合の計算方法も様々で、
耐用年数を全く考慮しないもの、
１０％の残存価格をみとめるもの、
特に根拠無く一定割合をみとめるものなど
があります。
ちなみに、ネット上の情報では、材料費と人件費、工賃を区別して、材料費は減損するが、人件費、工賃は請求できる等と解説しているものもあります。しかし、私の調査による限り、そのような判断をした裁判例はありません。
以下、いくつかの裁判例を紹介します。
● 東京地判 平28･12･20
この裁判例は、次のように述べて、耐用年数を経過したクロス等の修繕費用について、半額を賃借人の負担としたものです。
「当該ガイドラインによっても「経過年数を超えた設備等を含む賃借物件であっても、賃借人は善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っていることは言うまでもなく、そのため、経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要とな ることがあり得る」とされている。台所の壁クロスの張替えには、少なくとも 1万7000円程度の費用が掛かり、その半額である8500円を原状回復義務の不履行に基づく原状回復費用として認めることは相当である。」
「 床の雑誌の張り付きや汚れ、流し台引出し や浴室ドアの破損についても賃借人としての善管注意義務違反が認められ、通常損耗であるとのXの主張は採用できない。ハウスクリーニング及び壁クロスの張替えと同様に、仮にこれらが耐用年数を経過していたとしても、賃借人が善管注意義務を尽くしていれば交換を行う必要はなかったものであり、これらに対する費用総額9万6000円の内、5万 2000円を原状回復義務の不履行に基づく原状回復費用として認めることは相当である。」
実際の判決文にあたると、本事案は、劣悪な使用態様のため、クロス等に著しい汚れや傷があったという事案でした。
この点が良く分かる判決文の一部を引用します。
証拠によれば，賃借人が本件物件を明け渡した時点において，①１階台所の床には雑誌の張り付きがあったほかゴミが散乱していたこと，②１階台所の出窓床部分は汚れが目立っていたこと，③レンジフードには汚れや錆が相当付着していたこと，④脱衣室の床は汚れが目立ち，脱衣室の洗濯パンの部分は著しく汚れていたこと，⑤浴室には汚れ，水垢やカビが相当付着していたこと，⑥トイレの便器が著しく汚れていたこと，⑦ベランダは汚れが目立っており，ゴミが散乱していたことが認められ，賃借人としての善管注意義務に反して本件物件を使用しており，その使用状態のまま本件物件を明け渡したと認められる。
● 東京地判 平成29年 3月30日
この裁判例も、ユニットバスの交換費用について、ガイドラインの耐用年数の控除額とは異なる判断をしています。
当事者の主張部分を引用します。
（ア）本件貸室の玄関ドア外側部分に大きな凹みがあり，また，本件貸室内には，６か所穴が開いていた。
（イ）本件貸室を見分したデザイン事務所が本件貸室内にあった引き違い扉を取り付けたところ，当該扉に反りがあることから，開け閉めの際に扉が干渉していた。この原因は，長期間扉を立てかけていたことが原因と推認される。
（ウ）室内には，ダニなどの虫が発生しており，原状回復工事及び工事後に防虫・防菌工事を行う必要があった
（エ）ユニットバスには，カビや腐食が見られ，特に浴槽外側の下の部分は腐食が激しく，亀裂が入っており，漏水の恐れがあった。また，カビや腐食も，クリーニングのよって除去することはできないものであった。また，排水管も腐食やひび割れを確認されている。
（オ）また，便器や洗面台についても，カビによる汚れが激しく，また，便座にはひび割れが生じていた。
裁判所は、賃借人である被告の負担額の算定において、耐用年数を控除するかどうかについて、次の通り、減損分を控除すべきだが、残存価値は７０％であるとして、７０％の費用の請求を認めました。
本件建物が被告Ｙ１の退去時において築２８年以上が経過したものであり，少なくとも被告Ｙ１が本件貸室を使用して以降，上記(1)の各設備が交換等されたことはないことからすれば，上記の各設備については相当な価値の減損があったものといえ，損害の算定にあたっては，上記工事費用から価値の減損分を控除して算定すべきものといえる。
そして，どの程度価格を控除するか検討すると，ユニットバスや引き違い扉については，通常の使用方法では使用が困難となるほどの損傷が生じることが少ないといえることに加え，証拠（甲１７）によれば，本件建物の他の部屋については，ユニットバスや引き違い戸が通常の用法に基づき現在においても使用可能であることを考慮すると，上記引き違い戸やユニットバスは，なお７０％の残存価値を有していると認められる。
これに対して、被告側は、ガイドラインを援用して残存価格は1円であると主張しましたが、裁判所は次のように述べて主張を採用しませんでした。
被告らの主張する減価償却の耐用年数は，あくまで法人税における減価償却資産の計算方法にすぎず，減価償却資産の耐用年数等に関する省令（昭和４０年３月３１日大蔵省令第１５号）の定める耐用年数が経過した後も，当然にそれらの資産の使用価値がなくなるものではない
● 東京地判 平成28年3月28日
一方で、ガイドラインの原則的な耐用年数分の控除をしている裁判例も、もちろん存在します。
この裁判例で、原告（賃貸人側）は、１０％の残存価格を前提とした計算方法を主張しましたが、裁判所は、残存価格１円とすべきと判断しました。
原告らは，ガイドラインに則り，クロスの償却年数を６年，償却期間経過後の残存価値が１０％であることを前提に残存価値を算出としたと主張するが，ガイドラインでは，償却年数６年で残存価値１円となるような直線を描いて賃借人の負担を決定するとされている。
証拠（乙５６）によれば，原告らの上記の考え方は，平成２３年８月に改訂される以前のガイドラインに基づくものであり，原告らがこれを採用したのは，本件賃貸借契約終了（あるいは各居室の入居者による明渡し）が上記改訂前であったことを理由とするものと推察される。しかしながら，ガイドラインのこの点の改訂は，平成１９年の税制改正（耐用年数経過時に残存簿価を１円まで償却できるようになったこと）に対応したものであり，償却期間経過後の残存価値を１０％とする合理的根拠は，かかる税制改正によって失われたというべきであるから，同年以降は，ガイドライン改訂前であっても，償却期間経過後の残存価値は１円として賃借人の負担を決定するのが相当である。
具体的な計算過程の部分を一部引用します。特別損耗とは、賃借人の故意過失による損耗で、通常損耗等に当たらないものという意味です。
ア 天井・壁のクロス
前記認定のとおり，全体的に特別損耗が認められ，張替相当と考えられるが，残存価値割合は，１－（２０２５日／２１９１日）で，７．６％である。そして，証拠（乙２の１・４）によれば，クロス１㎡当たりの価格は１２５０円，同室の張替面積は７３㎡と認められるから，被告が負担すべき金額は，１２５０円×７３㎡×７．６％＝６９３５円である。
イ フローリング
前記認定によれば，フローリングにおける特別損耗と認められるのは，たばこの焦げ跡１４枚に加え，Ｃ－２９（１枚），Ｃ－３０及び３１（２枚）の合計１７枚である。そして，証拠（乙２の４，２６）によれば，同室のフローリングの損耗に対しては３５枚の張替が行われ，その費用が一式で１１万円であることが認められるから，１枚当たりの費用は３１４２円であり，被告が負担すべき１４枚分の費用は，４万３９８８円となる。
ウ 洗面化粧台の鏡
前記認定によれば，洗面化粧台の鏡の汚損は一応特別損耗と認められるが，その部位と程度から見て，２万６０００円を要する取替工事（乙２の１・４）が相当とは思われないし，取替によるグレードアップがあることも否定できない。
そこで，同取替工事費用のうち，被告が負担すべき割合を２割とし，その費用５２００円を負担させるのが相当である。
● 東京地判 平成28年9月1日
ガイドラインの「本来機能していた状態まで戻す」義務があるという表現を用いた裁判例の判断を見てみましょう。この裁判例は、クロスの耐用年数が経過していても、汚損が無ければそのまま使えたものであるから、財産的価値がゼロではないという理由で、補修費用の１０％を賃借人の負担としました。
控訴人は、本件建物のクロスについて、上記損傷等がなくとも、控訴人らが退去した後は、被控訴人において全面的に張り替えなければならない状態であったと主張するが、証拠（乙１の１～２２）によれば、上記損傷のない箇所のクロスは、賃貸住宅の設備として引き続き使用することに特段支障がないものと認められる。そうすると、上記損耗がなければ上記クロスが本来機能していた状態まで戻すための費用については、賃借人が負担すべきであるということができる。
もっとも、控訴人が本件建物の引渡しを受けた平成１９年５月２６日（甲１・１条）から本件建物を明け渡した平成２７年５月２日まで約８年が経過しており、この間に相当の経年劣化が生じていたことが推認されることからすると、控訴人が負担すべき費用は、せいぜい、上記被控訴人の請求する張り替え費用である４万４１００円の１割である４４１０円を超えるものではなく、これに見積額の９９％とする特別値引き割合を考慮し、消費税８％を加えた４７１５円に限り、控訴人が負担すべき原状回復費用であると認めるのが相当である。
この裁判例は、畳の表替えについて次のように、減損を考慮していません。
本件畳にかびが発生し、染みとなったのは、控訴人が本件畳を十分に乾燥させないままカーペットを敷いたために、本件畳に染みこんだ水分が内部にこもり、湿気が拡散しなかったことが原因であるといえる。そうすると、上記汚損は、控訴人の故意又は過失によって生じたと認めるのが相当である。
したがって、被控訴人が支払った畳の表替え費用のうち、本件畳１枚分に相当する４５００円に、見積額の９９％とする特別値引き割合を考慮し、消費税８％を加えた４８１１円は、控訴人が負担すべき原状回復費用である。
● 東京地判 平成28年 2月19日
この裁判例も、ガイドラインの表現を引用して、「 賃貸住宅の設備として本来機能していた状態まで戻すための費用（工事費や人件費）等については，賃借人が負担すべきである。 」としています。
この事案は、耐用年数分を控除していません。これは、壁の解体工事費用であり、壁でも表面のクロスと異なり、下地ボード自体は、ガイドラインでも耐用年数を基本的に控除するものとしていないためだと考えられます。
賃借人は賃借物件につき，善良なる管理者として注意を払って使用する義務を負っており，その賃借物件に含まれる設備等が期間の経過により相当程度老朽化が進行したものであっても，継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合に，賃借人が故意過失によって設備等を破損し，使用不能とした場合には，賃貸住宅の設備として本来機能していた状態まで戻すための費用（工事費や人件費）等については，賃借人が負担すべきである。
以下，このような観点から，原告が主張する原状回復工事の費用について検討する。
(2)ア 壁解体運搬工事（合計２２万９８００円）
証拠及び弁論の全趣旨によれば，本件居室の主寝室，小部屋，中廊下及びホールにある複数の壁面に，壁を叩くなどしたことによりできたとみられる多数の穴による毀損等がみられ，また，本件居室全体につき，幅木が剥がされたとみられる毀損等がみられ，これらは通常の使用から生じる損耗の程度を超えるものであり，その主たる原因は，賃借人の善管注意義務違反にある。
そして，賃借人による上記義務違反がなければ，本物件の壁自体を，継続して賃貸住宅の設備等として使用することに特段支障はないとみられること、賃貸人が原状回復工事を委託した工務店は，本件居室全体の壁面に相当するとみられる１３５平方メートル分の解体運搬費用に２４万９７５０円を要したことが認められ，同解体運搬費用から，本件居室の主寝室，小部屋，中廊下及びホールの壁面に相当するとみられる約８８平方メートル分の工事費用の割合に相当する額を算出すると１６万２８００円となるから（計算式：２４万９７５０円÷１３５×８８＝１６万２８００円），上記箇所に係る壁の解体運搬及び処分にかかる解体運搬費用１６万２８００円及び処分料６万７０００円の合計２２万９８００円を原状回復費用と認める。
しかし、このような裁判例でも、賃貸期間の長さを考え、たばこのやにや、カビによる汚損を通常損耗を超えるとは断じ難いと判断しています。これは耐用年数を長期に過ぎていることを考慮しているといえます。
他方，その余の壁面については，たばこのやにやかびによるとみられる汚損が広くみられるものの，本件全証拠によっても，賃貸人が被告Ｙ１に対して本件居室を引き渡した際の壁面の状況が不明であることや，本件賃貸借契約から明渡しまでに約１１年の期間が経過したこと等に照らし，その損耗の程度が通常損耗を超えるものとは断じ難いというべきである。
ちなみに、たばこのヤニによる黄ばみは、ガイドラインでは、賃借人負担となっていますが、裁判例の中には、喫煙が禁止されていない場合は、賃借人の負担としていないものもあります。
